今天，已於去年獲批預售樓花同意書的啟德1號二期終於上載樓書，這個「港人港地」項目的發展商為中國海外，提供624個單位，實用面積由375呎至2414呎，提供最細的一房單位，以至複式單位。二期的樓花期不足一年，預計關鍵日期為2017年10月31日。

由於這個是「港人港地」項目，因此有很多限制，包括30年內只限持有香港永久性居民身份證的人士購買，或香港永久性居民與其非港人的直系親屬購買。另外，無論轉售或出租都需要取得地政總署的同意，而且禁止向財務公司承造按揭。而且，如果打算買來出租的話，租約期不可以超過五年，並且業主不可以預先收取多於12個月的租金。

其實，上年啟德1號一期推出時，我亦有留意。啟德發展區確實是非常吸引，地點極度優越。可惜，這個「港人港地」項目限制多多，而且對我來說又貴，一期的平均呎價達$16000，我根本就負擔不來，因此只有看的份兒了，相信這次二期的呎價可能會更貴吧。

最近，慈雲山居屋慈愛苑有一宗破頂成交，就是慈愛苑第三期C座愛勤閣高層8室，實用面積401呎，兩房間格，座向西北，以內園景為主，竟以五百萬元破屋苑記錄成交，呎價約為$12469。這是該屋苑首宗五字頭成交，刷新該屋苑的歷史新高。

我看到這則新聞後便覺得買貴了，由於本身居住關係，我差不多每天都會出入慈雲山，慈愛苑第一、第二和第三期的地理位置，我是十分暸如指掌的。雖然近幾年，慈雲山地區亦變化了很多，包括進行了很多地區改善工程，如慈雲山中心，單車徑公園、學校村及貫穿各慈雲山屋苑的行人道、天橋和電梯等等。奈何，慈雲山始終沒有地鐵站，各公屋、居屋及私人屋苑的居民都必須駁車才可以到達最近的黃大仙地鐵站。而今次破頂成交的屋苑更是位處山上的最高點，雖然樓齡比第一期及第二期較年青，但我始終覺得不太方便。因此，我個人感覺不值五球。

客觀一點分析，若與同區較鄰近地鐵站的屋苑比較，例如私人屋苑「豪苑」，鄰近黃大仙地鐵站，一個實用面積420呎的單位，呎價都只是大約$11800，雖然樓齡較大，但位置就方便得多了。即使再與其他地區的屋苑比較，例如荔枝角美孚新村，鄰近美孚地鐵站，目前平均呎價都只是大約$11000，較這單居屋的成交呎價便宜。

不過，買樓始終是十分個人的事，細看這則成交新聞便會發現，買家為同屋苑的分支家庭。因此，我想買家是想住近家人才以溢價買入，又或者該單位裝修美觀，買家買入後不用再煩裝修設計，因此便買入單位，又或者是得到家人鼎力相助，無所謂吧！

前幾天，我又出動睇樓。今次，我到了黃大仙區睇樓，合共睇了三個單位，分別是一個「豪苑」單位及兩個「龍蟠苑」單位。其實，我一開始是想到「新光中心」睇樓的，因為我見新光中心剛剛完成大維修，外觀及大門口都耳目一新，美觀了很多，於是便想去參觀一下。可惜，地產代理卻安排不到，於是便只好到新光中心旁邊的豪苑參觀一下了。

「豪苑」位於黃大仙廟附近，在龍翔道旁邊，毗鄰黃大仙地鐵站，交通十分方便。整個屋苑由三座大廈組成，約三十年樓齡，未做大維修。地產代理帶我參觀的單位是整個屋苑唯一的一個鎖匙盤，是第三座高層G室，實用面積420呎，兩房單位，座向正南，景觀開揚。一入到屋，間格四正，但室內裝潢只屬一般，只是牆身上過油，其餘地板、洗手間及廚房的保養只是一般，若然真的要買來自住的話，可能需要重新舖過地板及裝修一下洗手間及廚房了。然而，價錢方面，業主叫價接近五百萬，其實遠超我的預算及負擔能力。我問過地產代理，這個單位約可出租$14000-$15000，即是扣除每呎$1.5的管理費後，出租回報率大約為3.4%，算不過不失。

參觀完這個單位，給我的感覺是「尚可」，這個單位的質素及地點都很理想，出租的回報率在現時的市況下尚算合理。但是，除非叫價能商議至吸引水平，例如比業主叫價低10%-20%，否則我都不會考慮。不過，價錢其實點傾都無用，我過唔到壓力測試呀！

參考了一些樓市達人的寶貴意見，訴說若要找到筍盤，並希望提升自己分辨物業好壞能力的話，就必須多走出去，到不同的地方睇樓，睇不同類型的物業。當睇得愈多，便自自然然能夠培養出一種眼光和能力，讓你能夠分辨出何為筍盤，而當筍盤真的出現時，你亦能夠迅速作出購買決定。因此，我閒時都會四出睇樓，參觀不同的物業，了解一下現時的市道，亦結識不同的物業代理，這可能對我將來購置第二個物業時都有幫助。

好了，前幾天，我就去了紅磡和油麻地睇樓了，分別在紅磡看了一個單位，而在油麻地就看了兩個單位。讓我今日先介紹紅磡的那個單位吧，那是一個位於一座單棟大廈內的單位，位處紅磡寶其利街，是一個高層、約220″實用面積的單位，叫價三百幾萬。未上樓，令我有點驚喜的是，原來大廈是十分接近新建的何文田港鐵站，這亦是我第一次這樣近距離欣賞這個新建的何文田站。這個何文田站樓高八層，沿線尾站為黃埔站，那麼以後要去黃埔便更加方便了。

一入屋，代理便不斷說這單位間格四四正正，而且單位設有兩房，十分好用。然而，這個單位給我的第一個感覺是「四門歸心」，客廳並不好用。兩個房間的質素就還可以，望向樓景，而景觀並不十分壓迫。廚廁方面，兩者都面向一座還未完工的酒店地盤，而且保養較差，必定需要用點錢來裝修一下廚廁了。另外，我亦向代理了解一下這個單位的租金回報，大約有3.6厘，是現時市況下的一般回報。

總的來說，這是我第一個睇的單棟大廈單位，感覺不算太好。然而，我仍然會繼續四出走走，看看更多不同類型的單位，包括屋苑式和單棟式的，這樣才可以訓練出我比較物業和分辨好壞的眼光。