2023年6月23日，我又一個人出動睇樓了。今次，目標屋苑是粉嶺聯和墟附近的四小龍屋苑，包括綠悠軒、帝庭軒、御庭軒及逸峰的兩房單位，而早前已約好的地產代理就安排了四個單位給我參觀。這四個單位包括綠悠軒及帝庭軒各一間，以及兩間御庭軒，而樓齡較新的逸峰就未能安排單位給我參觀了。另外，參觀完這四個單位後，地產代理建議我再到粉嶺港鐵站旁邊的粉嶺名都和粉嶺中心參觀，而他安排了兩間粉嶺名都和兩間粉嶺中心的單位給我參觀，所以這天我合共參觀了八個單位。

我是第一次跟這位地產代理去睇樓的，他給我的印象很好，他是近期惟一一個沒有向我介紹任何新盤的地產代理。我不是抗拒新盤，但最近很多地產代理都無心機帶我參觀二手盤，只想盡快催促我去參觀一手新盤的示範單位，然後跟他們入飛，所以今次這位地產代理給我的印象很深刻，而且這位地產代理是一位資深的代理，有最少十幾年的經驗，他對介紹的樓盤亦非常熟悉，十分專業。

屋苑簡介 – 粉嶺聯和墟四小龍

綠悠軒位於新界粉嶺聯和墟馬適路3號，樓齡25年，整個樓盤由7座大樓組成，罕有地由十一間地產發展商共同發展的私人住宅屋苑，主打427呎至479呎的兩房及612呎至706呎的三房單位。

帝庭軒和御庭軒位於新界粉嶺聯和墟和滿街8-9號，是由信置發展的住宅項目，整個項目一期名為帝庭軒，二期就是御庭軒。項目樓齡21至23年，兩期項目合共由7座大樓組成，提供419呎至469呎的兩房及508呎至607呎的三房單位。

逸峰位於新界粉嶺聯和墟馬適路1號，是由香港小輪與恒基兆業合作發展的住宅項目。項目樓齡約9年，由4座大樓組成，提供299呎至326呎的開放式單位、428呎至510呎的兩房單位，以及614呎至752呎的三房單位。

這四個屋苑都以行人天橋接駁，生活配套齊備，自成一個小型社區，是近年聯和墟掘起發展的理想社區，加上附近的新公共屋村皇后山村和新開口岸香園圍口岸，我相信會令聯和墟一帶更加熱鬧。

屋苑簡介 – 粉嶺名都和粉嶺中心

粉嶺名都位於新界粉嶺車站路18號，位於粉嶺港鐵站旁邊，樓齡30年，整個樓盤由7座大樓組成，是由華懋集團發展的私人住宅屋苑，主打369呎至399呎的兩房及454呎的三房單位。

粉嶺中心位於新界粉嶺新運路33號，位於粉嶺名都旁邊，要到粉嶺港鐵站亦非常方便，樓齡32-33年，整個樓盤由11座大樓組成，是由恒基兆業發展的私人住宅屋苑，主打365呎至476呎的兩房及510呎至535呎的三房單位。

先到聯和墟參觀三個屋苑、四個單位

第一個單位，我們首先到綠悠軒第六座低層H室參觀，一個兩房單位，實用面積435呎，開價530萬，呎價約為$12,100。雖然這個單位屬於低層，但景觀都不算太差，主要望樓景，睡房亦可以望到屋苑泳池。室內裝潢方面，只屬一般，不特別吸引，都需要稍為執修。價錢方面，業主的開價比近期的成交價稍高，近期的成交價大約$11,500呎，而且業主開價亦比銀行估價高出超過約一成半。因此，這個單位不特別吸引，而且開價偏貴，不會考慮。

第二個單位，是帝庭軒1座中低層E室，一個眼鏡房的兩房單位，實用面積422呎，開價530萬，呎價約為$12,500。這個單位的景觀尚算開揚，主要是樓景，房間就可以望到二期御庭軒和泳池。然而，室內裝潢方面就比第一間差，周圍污跡斑斑，廚房和洗手間特別嚴重，客廳地板亦有些破損，相信需要花點錢重新修葺。價錢方面，業主的開價與近期的成交價接近，但卻比網上銀行高約6%。然而，這個單位的室內裝修始終較差，除非價錢十分吸引，否則是不會考慮的。

第三個單位，是御庭軒8座中層H室，細兩房單位，實用面積423呎，開價560萬，呎價為約$13,200。這個單位屬於中層，景觀開揚，主要望樓景。室內裝潢方面就十分新淨企理，全屋差不多不用修葺，即買即住。價錢方面，業主的開價與近期的成交價接近，而且與網上銀行估價差不多，所以，這個單位可以考慮。

第四個單位，是御庭軒6座中層B室，大兩房單位，實用面積462呎，開價620萬，呎價約$13,400。一入屋，屋內有大量雜物，猶如有人住一樣，但其實這是一個鎖匙盤，地產代理有鎖匙，可以隨時帶客人入屋參觀。這個單位主要望樓景，客廳可以望到帝庭軒一期和綠悠軒，而房間則可以望到旁邊的逸峰和逸峰的屋苑泳池。室內裝潢方面，尚算新淨企理，只是雜物太多，未能仔細看清楚室內情況。價錢方面，開價輕微高於最近的同類成交價，而網上銀行估價亦比業主開價稍高約5%。然而，這個大兩房與剛才第四間的細兩房比較的話，給我的空間感是差不多的，大兩房似乎只是多了大門口的玄關位。所以，如果價錢是差不多的話，就買大一點了。

第五個單位，是粉嶺名都7座極高層E室，兩房單位，實用面積399呎，開價465萬，呎價約$11,600。這個單位屬於屋苑的極高層，主要望開揚樓景，但可惜，除了望到樓景之外，還會望到蓬瀛仙館和附近的山墳。因此，即使屋苑位處港鐵站旁，而業主亦開價合理，與銀行估價相差不多，但是我還是不會考慮的。

第六個單位，是粉嶺名都5座極高層D室，三房單位，實用面積456呎，開價560萬，呎價為約$12,200。同樣，這個單位與之前的兩房單位一樣，屬於極高層，景觀同樣望到樓景、蓬瀛仙館和附近的山墳。室內裝潢方面，可能由於這是個業主盤，業主仍然在單位內居住，因此，室內十分新淨企理，差不多不用修葺，就可以即買即住。價錢方面，業主的開價與近期的成交價輕微高了一點，而且比網上銀行估價高出大約4%。而大約一星期後，地產代理通知我這個單位的業主急售，把開價下調至538萬。其實這個價錢只是屬於市價，而且外望墳景，我就不會考慮了。

第七個單位，是粉嶺中心J座低層5室，兩房單位，實用面積365呎，開價488萬，呎價約$13,300。這個單位位處低層，景觀一般，主要望屋苑平台及樓景。室內裝潢方面，同樣可能由於這是個業主盤，業主仍然在單位內居住，所以尚算新淨企理。價錢方面，業主開價進取，比最近的同類型單位的成交價高，而網上銀行估價亦比業主開價低約一成半。我相信以現在的市況，業主要調整一下價錢才可以賣出了。

第八個單位，是粉嶺中心E座極低層1室，原則兩房，但業主把單位打通成一間大房，單位實用面積368呎，開價428萬，呎價約$11,600。這個單位位處極低層，景觀一般，主要望屋苑平台、樓景和部份屋苑泳池。室內裝潢方面，一些單位的改動就未必適合大部份買家了，例如單位由兩房改成大一房，洗手間亦沒有明顯分隔的淋浴間，住戶洗澡時就應該會弄濕洗手間內其他設備。價錢方面，考慮到單位屬於極低層，我覺得業主開價輕微偏高，而網上銀行估價亦比業主開價輕微低約2%。這類極低層的單位除非價錢十分吸引，否則，我相信比較難找到合適的買家。

受惠香園圍口岸附近的發展，聯和墟四小龍看高一線。

2020年8月，香園圍口岸正式啟用，提供貨運服務，而2023年2月，客運服務亦正式開通。隨著中港往來愈來愈頻繁，我相信粉嶺聯和墟一帶會因此而帶動住屋需求。另外，隨著聯和墟一帶的發展愈來愈成熟，加上皇后山一帶的人口愈來愈多，將會帶動這地區的經濟發展。聯和墟四小龍的樓齡尚算年青，特別是逸峰，大約只有9年樓齡，相信可以吸引到一定數量的買家入市，因此，相比鄰近粉嶺港鐵站的粉嶺名都和粉嶺中心，我認為聯和墟四小龍可以看高一線。

好了，我的粉嶺聯和墟睇樓記就此為止，日後到其他地區睇樓時再和大家分享吧。如果你對粉嶺聯和墟有任何意見，歡迎在下面留言，我會儘快回覆。

2023年3月27日，我又一個人出動睇樓了。今次，目標屋苑是沙田第一城的三房單位，而早前已約好的地產代理就安排了大約十個單位給我參觀，但我們最終只參觀了其中五個，因為有些他安排的單位是事故單位同層，我就不想去參觀了，反正我是一定不會選擇這些事故同層單位的。另外有一個單位就在我們準備去參觀時，地產代理收到電話通知該單位剛剛售出了，要收回鎖匙，因此便無緣參觀這個單位了。

我是第一次跟這位地產代理去睇樓的，很有禮貌，不會像一些地產代理般，不斷游說你去買或轉去參觀新樓。另外，一些與事故單位同層或上下層的單位，他都會事前跟我說，問我想不想去參觀，確實是負責任，的確不錯。因為以前試過跟一些地產代理去睇樓，參觀完都不跟我說這是事故單位同層或上下層，直到我在網上查不到單位估價並再詢問他之下，才跟我說這是事故單位同層或上下層。雖然地產代理好像沒有責任要主動告知潛在買家所參觀的單位是否事故單位、事故單位同層或上下層，而是需要買家主動詢問，地產代理才需要如實告知，但如果買家忽略了詢問有關問題，簽約後才發現所買入的單位是事故單位、事故單位同層或上下層，銀行估不足價，甚至估不到價，那就會影響按揭申請，隨時要攤訂離場。

沙田第一城由恆基兆業牽頭，聯合新世界發展、新鴻基地產及長江實業等四間華資地產商組成的聯營公司「百得置業」於1981年至1998年期間落成的地產項目，樓齡介乎36至43年。屋苑共分七期，合共提供52座樓宇，提供多達10642個單位。屋苑主要涵蓋四種戶型，包括兩房、三房、三房一套和三房一套連工人房，實用面積介乎約284呎至853呎。沙田第一城是十大藍籌私人屋苑之一，十分受上車客和在附近上班上學的租客歡迎，而且屋苑本身亦能夠提供足夠的換樓鏈，提供大量的三房單位。有趣的是，我對這個屋苑印象最深刻的不是它的單位質素或配套，而是屋苑的鎖車隊，因為他們的鎖車隊對違例泊車的鎖車速度極快，因此屋苑被戲稱為「鎖車第一城」。

我早前已約好了地產代理於上午十一時半在置富第一城等，於是，我便在上午十時四十五分，從鑽石山站出發，乘坐屯馬線到達第一城站，需時約15分鐘。然後，再步行到銀城街置富第一城商場與地產代理會合，此時約為十一時十五分。這位地產代理亦都很好，我剛剛到達商場便收到他的來電，表示即刻過來與我會合。

與地產代理一路行去第一個單位參觀時，我當然向他了解一下最近的樓市情況。他說最近市況稍為回升，成交量上升，沙田第一城的成交價反彈得十分明顯，特別是一些兩房單位，成交價錢已經由最差約450萬反彈100萬至約550萬。然而，三房的價錢暫時沒有好像兩房般反彈得那麼厲害，但他相信三房的價錢亦會慢慢追上升勢。

參觀五個單位，各有優缺點。

第一個單位，我們首先到第36座低層F室參觀，一個三房單位，實用面積478呎，開價720萬，呎價約為$15,000。這個單位景觀普普通通，望平台內園和馬路樓景，但室內裝潢尚算企理，保養得宜。以呎價計，業主開價與近期的成交相約，但總價卻比銀行估價高出大約7%。我自己覺得這個單位一般，沒有什麼特別吸引，應該有更好的選擇。

第二個單位，是第36座極低層B室，一個三房單位，實用面積478呎，開價600萬，呎價約為$12,500。我不知道你對這個價錢有什麼感覺，但我一看就心想：「這麼便宜？」而且比銀行估價還要低。其實，我是先在網上看到這個單位的，從地產代理提供的短片中看到這個單位是個三房單位，並將梗廚改成開放式廚房，裝潢尚算整潔企理，而且價錢相對同類單位來說十分便宜。於是，我便聯絡有關地產代理查詢，他回覆我這是一個極低層單位，問我想不想看，我便回覆他即管參觀一下。我心想，即使是極低層，都應該未至於開這個低價，因為以$12,500/呎的價錢，以現時的市況都可以買一個約600呎的第一城單位了。

果然，有時價錢真的反映質素，而買樓一定要實地睇樓。一入屋，單位質素與網上的短片和相片差不多，三房、開放廚、裝修企理，但當慢慢走向客廳的窗邊一看，一個大大的垃圾收集站盡收眼簾，這應該是屋苑的垃圾收集站，當時一眼已看到大約有二十至三十個大大的綠色的垃圾箱在裡面，而且這個垃圾收集站與我身處的極低層單位大約相距一條馬路。結果，當然是”NEXT”。

第三個單位，是第29座低層B室，原則為三房單位，但業主把其中兩個房間打通，改為睡房連衣帽間，實用面積451呎，開價695萬，呎價為約$15,400。這個單位景觀一般，望屋苑籃球場、馬路、架空路軌和屋苑樓景，室內裝修方面，業主將其中兩間房打通，並以玻璃門分隔出睡眠區和衣帽間，那就未必每個業主都合用了，要找真正三房的買家就未必會選擇這個單位了。價錢方面，開價比近期成交價略高一點，而且比銀行估價高出大約8%。若能把價錢降至650萬，可能會較容易得到承接。

第四個單位，是第19座中層F室，與剛才第三個單位一樣，業主把原則三房的單位改成兩房，但今次這位業主就沒有將打通的大房用任何間隔分區，而是變成一間大房。這個單位實用面積451呎，開價760萬，呎價約$16,800。當我聽到這個開價時，心想剛才第三個單位同樣是451呎，同樣是把其中兩間房打通，剛才的那間開價我已經覺得有點高，估不到這個單位的開價更高，竟然達七字頭，是什麼因素令業主開出這個高價呢？是純粹想試試市場？還是單位的質素十分優質呢？果然，我覺得這個單位是五個參觀的單位中質素最高的，因為這個單位的廳房都可以望到城門河景、位處中層，而且室內裝修整潔企理，總體質素不錯。價錢方面，開價比同類單位高，而且比銀行估價高出超過一成。但是，這類比較優質的單位隨時可以較一般的呎價成交。例如，於2022年3月4日，市況比較旺的時期，同一座20樓F室就以780萬成交，呎價高達約$17,300。因此，我相信只要市況持續向好，這個單位應該可以業主的開價賣出。

第五個單位，是第11座高層F室，原則三房，但業主把其中一間近大門的房間拆掉，並併入為開放式廚房的空間，這個改動令單位變成只有兩房，但客廳的空間感就變得更加寬敞。這個單位實用面積484呎，開價760萬，呎價約為$15,700。這個單位的景觀主要是樓景，只望到少量山景。裝修方面，不過不失，一些傢俱裝設損耗不大，但牆身的牆紙已經鬆脫，所以牆身是一定要從新整理的。而且，業主選用的主要色調偏深，用上深啡和深灰色，加上廳房都只是用上幾盞盒仔燈和射燈來照明，令到單位看上去比較昏暗。價錢方面，開價跟現時市價差不多，只是比銀行估價高出約2%。但是，業主把三房變成兩房，若一位買家想找兩房單位，沙田第一城確實有大量選擇，而且比這個單位的開價便宜，那又何需以七百幾萬去買一個三房改兩房的單位呢？不過，又說不定會撞到一位買家欣賞這個單位的裝修景觀，喜歡一些空間感較大的兩房單位，始終業主的開價比同類呎數的單位不算過份進取。

沙田第一城交投活躍，租售容易，波幅巨大

沙田第一城提供多種不同類型的戶型，以三房單位為例，呎數就由451呎的普通三房至853呎的三房套連工人房都有，而兩房亦由284呎至327呎不等。地產代理都表示沙田第一城擁有完善的換樓階梯，無論是上車客還是兩房換三房的換樓客都可以很容易找到他們想要的單位。另外，沙田第一城的租務亦十分活躍，屋苑毗鄰中文大學及威爾斯醫院，深受大學師生和醫護人員歡迎。

參觀完五個單位後，他們的開價介乎$12,500/呎至$16,800/呎，回家後，我便上網搜尋一下沙田第一城的成交紀錄，發現在市靜的時候，例如2022下半年，沙田第一城的451至504呎的三房呎價可以跌至約$12,500/呎。但當市況轉旺的時候，例如在2022年上半年，沙田第一城的451至504呎的三房單位，呎價可以上升至大約$15,000/呎至$16,000/呎。所以，我覺得沙田第一城就如嘉湖山莊一樣，是個樓價波幅很大的屋苑，如果能夠在跌市的時侯捕捉到低價如$12,500/呎買入，待三至四年額外印花稅(SSD)鬆綁後，市況轉旺時，便應該可以約$15,500/呎售出，利潤就如嘉湖山莊的操作一樣，可能高達一百萬元。

好了，我的沙田第一城睇樓記就此為止，日後到其他地區睇樓時再和大家分享吧。如果你對沙田第一城有任何意見，歡迎在下面留言，我會儘快回覆。

2023年3月22日，我又一個人出動睇樓了。今次，原本睇樓的目標屋苑是天水圍嘉湖山莊的其中三期，包括第一期樂湖居、第二期賞湖居和第三期翠湖居。可惜，早前已約好的地產代理只安排了樂湖居和賞湖居的單位給我參觀。

天水圍嘉湖山莊是由長實集團於1991年至1998年期間落成的地產項目，樓齡介乎25至32年。屋苑共有六期，依次為樂湖居、賞湖居、翠湖居、麗湖居、美湖居和景湖居。嘉湖山莊整個屋苑合共有58座，提供多達15,880個單位。屋苑主要涵蓋三種戶型，包括兩房、三房和三房一套，實用面積介乎約440呎至630呎。我對這個屋苑印象最深刻的是單位的鑽石型開則，整個嘉湖山莊的所有單位都是這種著名的鑽石廳設計。

我早前已約好了地產代理於一時半在樂湖居等，於是，我便在中午十二時半，從彩虹站出發，乘坐屯馬線到達天水圍站，需時約50分鐘。然後，再轉乘輕鐵到樂湖站與地產代理會合，此時約為一時半。這位地產代理很好，一早已經在樂湖輕鐵站等我，不像之前的一些地產代理，在我差不多到達約定地點並提前通知他們的情況下，他們還是會遲到。

與地產代理一路行去第一個單位參觀時，我當然向他了解一下最近的樓市情況。他說最近市況稍為回升，成交量上升，成交價比較平穩，沒有再向下調整的趨勢，業主的態度亦開始稍為強硬，但仍歡迎議價，不過議價空間已經收窄，不像上年第三季、第四季那樣，願意大幅劈價。他還提及最近一個三房一套單位以720萬成交，呎價約為$11,300。不過我未能在成交紀錄中核實，可能需要稍後日子才可以查看到有關成交紀錄。

第一個單位，我們首先到樂湖居第14座高層B室參觀，這是三房一套的單位，實用面積633呎，開價650萬，呎價約為$10,200。這個單位景觀開揚，望內園景，開價與近期成交相約，但仍比銀行估價高出大約5%。而且，室內的裝潢稍為殘舊，根據地產代理所講，單位未有裝修，大致上是一手裝修到現在。

第二個單位，是樂湖居第13座極低層A室，三房一套的單位，實用面積639呎，開價600萬，呎價約為$9,500。首先對我自己而言，我是不會選擇極低層的單位，但特式單位除外，而業主較低的開價亦反映了單位的質素。第一極低層單位的景觀通常較差，第二是萬一因為公眾喉管淤塞而出現倒灌入屋就更加麻煩了，第三將來要出貨亦比較困難。因此，既然市場上的放盤那麼多，又何須選擇這些極低層的單位作投資呢？

第三個單位，是樂湖居第11座高層C室，三房單位，實用面積551呎，開價590萬，呎價為約$10,700。這個高層單位景觀開揚，望內園學校景，開價比近期成交價略高，而且比銀行估價高出大約4%。首先，嘉湖山莊內有多間學校，就我自己而言，除非價錢十分吸引，否則，我儘量不會選擇面向學校的單位。理由很簡單：嘈。我估你都不想每天早上都有學校的上堂鐘聲morning call吧。這個單位還好，因為高層，而且與學校有一定距離，但如果是一些面向貼近學校的中低層單位，我就不會選擇了。

第四個單位，是樂湖居第11座極高層F室，兩房單位，實用面積449呎，開價510萬，呎價為$11,300。一入屋，已被屋內的裝潢吸引，美觀企理。根據地產代理所講，單位一直由業主自住，所以十分愛惜單位，一直儘量保持整潔完好。單位景觀開揚，可以望到河景。業主開價雖然與最近一宗同類單位的成交價相約，而且比銀行估價差不多，甚至比匯豐銀行的估價還低一些，但我覺得以現時市況來說，其實稍為貴了點。如果能夠傾價至四百中，那麼整體來說就很吸引了。（三日後，即2023年3月25日，地產代理通知此單位以505萬賣出，呎價約為$11,200。）

第五個單位，是賞湖居第4座極高層A室，三房一套的單位，實用面積636呎，只租不賣，地產代理只帶我來參觀一下作參考。地產代理說如果這個單位放賣的話，應該可以約700萬成交，呎價為$11,000。以單位質素來說，我覺得這個單位是六個參觀的單位中最好的，極高層，最大單位，景觀十分開揚，外望一片優美的公園景色，裝潢尚可。但當然，如果將來業主開出天價放售，仍然需要小心謹慎，不要高追。

第六個單位，是賞湖居第1座低層G室，三房單位，實用面積548呎，開價570萬，呎價為$10,400。這個單位普普通通，並不特別吸引，景觀與室內裝潢都只屬尚可，而且開價比較進取，比銀行估價高出約5%至6%。

參觀完六個單位後，他們的開價介乎$9,500/呎至$11,300/呎，回家後，我便上網搜尋一下嘉湖山莊的成交紀錄，發現在市靜的時候，嘉湖山莊的呎價可以跌至$9,000/呎至$10,000/呎，但當市況轉旺的時候，嘉湖山莊的呎價便可上升至大約$12,000/呎。所以，我覺得嘉湖山莊是個樓價波幅很大的屋苑，如果能夠在跌市的時侯捕捉到低價，待三至四年額外印花稅(SSD)鬆綁後，市況轉旺時，便應該可以約$12,000/呎售出，利潤可能高達一百萬元。