2023年3月22日，我又一個人出動睇樓了。今次，原本睇樓的目標屋苑是天水圍嘉湖山莊的其中三期，包括第一期樂湖居、第二期賞湖居和第三期翠湖居。可惜，早前已約好的地產代理只安排了樂湖居和賞湖居的單位給我參觀。
天水圍嘉湖山莊是由長實集團於1991年至1998年期間落成的地產項目，樓齡介乎25至32年。屋苑共有六期，依次為樂湖居、賞湖居、翠湖居、麗湖居、美湖居和景湖居。嘉湖山莊整個屋苑合共有58座，提供多達15,880個單位。屋苑主要涵蓋三種戶型，包括兩房、三房和三房一套，實用面積介乎約440呎至630呎。我對這個屋苑印象最深刻的是單位的鑽石型開則，整個嘉湖山莊的所有單位都是這種著名的鑽石廳設計。
我早前已約好了地產代理於一時半在樂湖居等，於是，我便在中午十二時半，從彩虹站出發，乘坐屯馬線到達天水圍站，需時約50分鐘。然後，再轉乘輕鐵到樂湖站與地產代理會合，此時約為一時半。這位地產代理很好，一早已經在樂湖輕鐵站等我，不像之前的一些地產代理，在我差不多到達約定地點並提前通知他們的情況下，他們還是會遲到。
與地產代理一路行去第一個單位參觀時，我當然向他了解一下最近的樓市情況。他說最近市況稍為回升，成交量上升，成交價比較平穩，沒有再向下調整的趨勢，業主的態度亦開始稍為強硬，但仍歡迎議價，不過議價空間已經收窄，不像上年第三季、第四季那樣，願意大幅劈價。他還提及最近一個三房一套單位以720萬成交，呎價約為$11,300。不過我未能在成交紀錄中核實，可能需要稍後日子才可以查看到有關成交紀錄。
第一個單位，我們首先到樂湖居第14座高層B室參觀，這是三房一套的單位，實用面積633呎，開價650萬，呎價約為$10,200。這個單位景觀開揚，望內園景，開價與近期成交相約，但仍比銀行估價高出大約5%。而且，室內的裝潢稍為殘舊，根據地產代理所講，單位未有裝修，大致上是一手裝修到現在。
第二個單位，是樂湖居第13座極低層A室，三房一套的單位，實用面積639呎，開價600萬，呎價約為$9,500。首先對我自己而言，我是不會選擇極低層的單位，但特式單位除外，而業主較低的開價亦反映了單位的質素。第一極低層單位的景觀通常較差，第二是萬一因為公眾喉管淤塞而出現倒灌入屋就更加麻煩了，第三將來要出貨亦比較困難。因此，既然市場上的放盤那麼多，又何須選擇這些極低層的單位作投資呢？
第三個單位，是樂湖居第11座高層C室，三房單位，實用面積551呎，開價590萬，呎價為約$10,700。這個高層單位景觀開揚，望內園學校景，開價比近期成交價略高，而且比銀行估價高出大約4%。首先，嘉湖山莊內有多間學校，就我自己而言，除非價錢十分吸引，否則，我儘量不會選擇面向學校的單位。理由很簡單：嘈。我估你都不想每天早上都有學校的上堂鐘聲morning call吧。這個單位還好，因為高層，而且與學校有一定距離，但如果是一些面向貼近學校的中低層單位，我就不會選擇了。
第四個單位，是樂湖居第11座極高層F室，兩房單位，實用面積449呎，開價510萬，呎價為$11,300。一入屋，已被屋內的裝潢吸引，美觀企理。根據地產代理所講，單位一直由業主自住，所以十分愛惜單位，一直儘量保持整潔完好。單位景觀開揚，可以望到河景。業主開價雖然與最近一宗同類單位的成交價相約，而且比銀行估價差不多，甚至比匯豐銀行的估價還低一些，但我覺得以現時市況來說，其實稍為貴了點。如果能夠傾價至四百中，那麼整體來說就很吸引了。（三日後，即2023年3月25日，地產代理通知此單位以505萬賣出，呎價約為$11,200。）
第五個單位，是賞湖居第4座極高層A室，三房一套的單位，實用面積636呎，只租不賣，地產代理只帶我來參觀一下作參考。地產代理說如果這個單位放賣的話，應該可以約700萬成交，呎價為$11,000。以單位質素來說，我覺得這個單位是六個參觀的單位中最好的，極高層，最大單位，景觀十分開揚，外望一片優美的公園景色，裝潢尚可。但當然，如果將來業主開出天價放售，仍然需要小心謹慎，不要高追。
第六個單位，是賞湖居第1座低層G室，三房單位，實用面積548呎，開價570萬，呎價為$10,400。這個單位普普通通，並不特別吸引，景觀與室內裝潢都只屬尚可，而且開價比較進取，比銀行估價高出約5%至6%。
參觀完六個單位後，他們的開價介乎$9,500/呎至$11,300/呎，回家後，我便上網搜尋一下嘉湖山莊的成交紀錄，發現在市靜的時候，嘉湖山莊的呎價可以跌至$9,000/呎至$10,000/呎，但當市況轉旺的時候，嘉湖山莊的呎價便可上升至大約$12,000/呎。所以，我覺得嘉湖山莊是個樓價波幅很大的屋苑，如果能夠在跌市的時侯捕捉到低價，待三至四年額外印花稅(SSD)鬆綁後，市況轉旺時，便應該可以約$12,000/呎售出，利潤可能高達一百萬元。
從地產代理的口中得知，現時嘉湖山莊的租盤十分多，可能需要一段較長的時間才可以有客人承租，普遍租金回報約2厘幾。對於位處於新界天水圍的嘉湖山莊，我著重的不是它的租金回報，而是它的價格波幅。因為如果真的看重租金回報的話，為何不到市區找盤，例如油尖旺、九龍灣、觀塘、灣仔或銅鑼灣等等，這些較為市中心地區的租金回報一般較高，而且租務需求殷切，很快便可以租出。所以，我到嘉湖山莊睇樓，較為看重單位的開價，若然開價約為$10,000呎，甚至乎$9,000呎，都是可以考慮入手的價位，待市況轉旺後，以約$12,000呎售出，目標利潤約為一百萬元。
好了，我的嘉湖山莊睇樓記就此為止，日後到其他地區睇樓時再和大家分享吧。如果你對嘉湖山莊有任何意見，歡迎在下面留言，我會儘快回覆。
10月27日，下午三時正，同事們都蓄勢待發，個個拿着手機，取出信用卡，準備抽iPhone X，抽的款式是太空灰，256GB。下午三時零一分，各人都不斷更新蘋果網站，希望以最快速度預訂兩部iPhone X。當然，炒賣心態濃厚的我亦不甘後人，在工作期間偷偷地努力拿着手機，不停更新蘋果網站。